Bí Quyết Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Một Cách An Toàn

 

Bước 1: Ký cam kết 3 bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng nhận thế chấp)

Ký cam kết 3 bên là việc đàu tiên người mua cần làm để thực hiện thủ tục mua bán. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên. Nói về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp)...
Các điều khoản thỏa thuận trong biên bản phải cụ thể, rõ ràng. Quy định khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh. Ví dụ như không thể tách sổ.

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất

Người mua mở một tài khoản tại Ngân hàng đang nhận thế chấp nhà đất mà họ định mua. Sau đó nộp tiền vào tài khoản trên trong một lần. Hoặc theo giai đoạn thanh toán đã thỏa thuận trong biên bản cam kết 3 bên.
Việc mở tài khoản mỗi ngân hàng có mẫu khác nhau. Nên người mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn cụ thể nhất.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Người bán và người mua sẽ cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất. Các giấy tờ mà 2 bên cần chuẩn bị để làm thủ tục công chứng gồm có:
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Các giấy tờ xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú. Hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước)
- Phiếu yêu cầu công chứng.
Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng này. Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.
Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp. Và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các bên tham gia mua bán BĐS đang thế chấp ngân hàng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cụ thể là nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), trừ những trường hợp được miễn theo Luật định.
Khoản thuế, phí này đem nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:
. Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng
. Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích đất x Giá đất

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tại bước cuối cùng này, 2 bên bán - mua cần chuẩn bị sẵn hồ sơ gồm:
Đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính...
Sau đó nộp hồ sơ này tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất đó. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.
Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa…